1조) 코엑스 임장 사후 리포트

1조 김민영 박시현 최지원 한가영

1. 건물 정보

코엑스는 대우건설의 시공으로 1979년 3월 개관한 뒤 글로벌 전시회와 국제회의 개최를 통한 국제교류의 장을 마련하고 글로벌 비즈니스 인프라를 두루 갖춘 최고의 전시 문화, 관광의 명소로서 아시아 마이스 비즈니스의 중심으로 자리매김 하였다.

무역센터뿐 아니라 스타필드 코엑스, 파르나스몰 등 쇼핑 센터, 그랜드 인터콘티넨탈 호텔과 함께 위치하고 있다. 스타필드 코엑스의 경우 2000년 5월 코엑스몰로 개장했으나, 2016년 신세계가 운영하는 스타필드로 변경되었다. 파르나스몰의 경우 그랜드 인터컨티넨탈 서울 파르나스 지하 1층에 위치해 있으며, 규모는 총 7600m² 이다. 종합문화공간인 파르나스 몰은 2014년 10월 9일 개장했다

1) 접근성

코엑스는 교통의 중심지에 위치해 있다. 서울 시내 지하철 노선으로는 2호선과 9호선의 환승역이며, GTX-A 노선의 복합환승센터가 설치될 예정이다. 코엑스몰과 연결되어 있는 도심 공항에는 인천공항까지 공항버스를 운영하여 접근성을 더욱 강화시켰다.

실제로 지하철 삼성역에서 코엑스몰 내부로의 이동 통로 또한 잘 마련되어 있었고, 영동대로 복합개발로 인한 대규모 공사가 아니라면 버스 등 대중교통 혹은 차량의 접근성 또한 좋을 것으로 보인다.

1) 주변 환경

스타필드몰, 파르나스몰 등 쇼핑센터와 현대백화점, 몰과 연결된 그랜드 인터컨티넨탈 서울 파르나스 호텔뿐 아니라 신라 스테이, 글래드 호텔 등의 호텔, 강남경찰서 등 다양한 시설이 위치해 있어 높은 편리성을 자랑한다.

코엑스라는 공간이 지니는 핵심 가치는 복합성이라고 볼 수 있다. 코엑스는 전시, 박람회 등 MICE 산업을 위한 목적으로 만들어졌지만, 복합 쇼핑몰로 발전했고 이후 신세계와의 마스터리스 계약을 맺은 스타필드몰, 현대의 파르나스몰과 파르나스 호텔 등과 연결되며 한 공간에서 쇼핑, 이동, 전시, 박람회, 식사, 여가활동 등을 해결할 수 있는 공간으로 변모했다. 더불어, 코엑스의 랜드마크로 자리잡은 별마당 도서관은 광장, 공공 도서관 등 공용 공간에 대한 수요와 관심이 늘어나고 있는 현대 도시에서 이러한 공간의 공급을 실현한 사례라고 볼 수 있다.

임장을 통해 코엑스가 지니는 핵심 가치인 복합성이 단점으로 작용하는 모습을 발견할 수 있었다. 코엑스는 다양한 용도의 시설이 융합되어 위치해 있다는 장점이 있지만, 이에 따라 건물의 규모가 매우 크다. 곳곳에 스크린을 통해 지도를 볼 수 있는 기기들이 위치해 있었는데, 이러한 지도를 이용하지 않으면 길을 찾기 어려울 정도로 넓은 규모로 인한 불편함을 체감할 수 있었다. 이에 더하여, 면적이 넓고 걸어서 이동해야 하는 거리가 김에도 대부분의 시설이 실내에 위치해 있어 많은 인원이 몰릴 경우 방문객이 불쾌감을 느낄 수도 있다는 단점 또한 발견할 수 있었다. 임장을 통해 코엑스가 지니는 핵심 가치인 복합성이 단점으로 작용하는 모습을 발견할 수 있었다. 코엑스는 다양한 용도의 시설이 융합되어 위치해 있다는 장점이 있지만, 이에 따라 건물의 규모가 매우 크다. 곳곳에 스크린을 통해 지도를 볼 수 있는 기기들이 위치해 있었는데, 이러한 지도를 이용하지 않으면 길을 찾기 어려울 정도로 넓은 규모로 인한 불편함을 체감할 수 있었다. 이에 더하여, 면적이 넓고 걸어서 이동해야 하는 거리가 김에도 대부분의 시설이 실내에 위치해 있어 많은 인원이 몰릴 경우 방문객이 불쾌감을 느낄 수도 있다는 단점 또한 발견할 수 있었다.

썬큰 가든이라는 건축 양식은 코엑스의 이러한 단점들을 상쇄하는 역할을 수행하고 있다고 볼 수 있다. 썬큰가든이란 지하에 자연광을 유도하기 위해 대지를 파내고 조성한 곳으로, 대지를 파낸 장소에 정원 등 조경을 배치한 형태를 의미한다. 국외의 대표적인 사례로는 뉴욕의 록펠러 센터가 있다. 국내의 대표적인 사례가 바로 코엑스인데, 코엑스 곳곳에서 땅을 파낸 형태 안에 자연 채광이 들 수 있도록 조성한 공간을 발견할 수 있다

1. 시사점 및 기타 견해

1) 국제교류 복합지구

현재 강남구 삼성동 일대에는 국제교류 복합지구의 개발이 한창이다.

* 영동대로 복합개발

가장 대표적인 사업으로 영동대로 복합개발 사업이다. 2027년 완공을 목표로 2호선 삼성역과 9호선 봉은사역을 잇는 영동대로 구간을 국내 최초의 입체적 복합환승센터로 탈바꿈하기 위한 영동대로 복합개발 사업이 계속해서 추진중이다. 6200억원의 공사금액을 들여 영동대로 지하에 GTX 복합환승센터와 상가를 조성하고 지상을 녹지공간으로 변모시키는 것이 그 목적이다. 이 사업이 완료된다면 폭 73m, 깊이 53m, 연장 597m의 거대한 지하공간이 생기게 된다.

이 사업은 삼성역을 중심으로 4개의 철도노선을 계획한다. 삼성동탄선, GTX-A, GTX-C, 위례신사선까지 들어올 예정이다. 실제 임장을 하며 봉은사역부터 코엑스까지 걸어가는 지상의 길 대부분이 공사중인 것을 확인할 수 있었다. 그만큼 국내 최대 규모의 사업임을 실감할 수 있다. 준공되면 삼성역부터 봉은사역 주변까지의 유동인구가 증가되고 상권이 더욱 발달할 것으로 예상한다.

* 현대자동차그룹 GBC 건설

코엑스 맞은편에는 현대자동차그룹의 GBC(글로벌비즈니스센터) 부지 개발도 한창 진행 중에 있다. 현대차그룹이 지도에 표시된 (구) 한전 부지(7만 9342m2)를 10조 5,500억원에 인수하였다. 준공 예정 시점은 2028년이다.

현재 지상 50층대 높이로 총 3개동으로 건축될 예정이며 사옥 뿐만 아니라 공연장과 전시장, 호텔 등도 들어와 완공시 상당한 수준의 경제효과와 일자리 창출효과가 있을 것으로 기대된다. 처음에는 롯데월드타워만큼의 높은 115층 건설을 계획하여 고층 랜드마크로서의 자리매김을 하려 했으나, 공사비용과 군 레이더비용의 절감을 위해 조감도가 계속 변경되며 현재는 층수를 낮춰 설계를 변경하게 되었다.

(* 건물이 일정 높이를 넘기면 군 레이더가 일부 차단되어 표적을 제대로 탐지하지 못하는 탓에 신규 레이더의 설치 및 관리 비용을 현대차그룹이 부담해야 한다.)

정부에서 발표한 ‘2040 서울도시기본계획’에서는 “강남은 가용지 창출을 통해 중심기능을 동-서 방향으로 확산시킬 계획이다.” 라고 언급한다. 즉, 영동대로 복합개발은 동쪽 방향으로 중심을 이동시키려는 노력이라 볼 수 있다. 영동대로 복합개발 사업이 성공적으로 이루어진다면 코엑스, 현대자동차그룹의 GBC, 서울의료원 부지, 잠실 MICE 사업 등과 함께 시너지 효과를 내며 기존 압구정이라 할 수 있던 중심지가 차츰 삼성역 쪽으로 이동할 수 있지 않나 싶다. 동남권 개발사업의 중심지가 될 것이라 전망한다. 통상의 복합환승센터는 해당 지역과 타 광역시를 연결하는 광역 교통망의 기능을 한다면, 영동대로 복합환승센터의 경우 온전히 서울과 수도권을 연결하는 수도권 자체적인 교통망이 될 것이라 예측한다. 따라서 교통체계가 삼성역을 중심으로 개발된다면 인근 지역을 바탕으로 국제적인 경쟁력을 갖춘 금융이나 기업활동의 집적이 이루어지지 않을까 예상한다.

현재 코엑스 인근은 영동대로 복합개발 사업과 현대자동차그룹의 GBC 신축공사로 차량이나 보행자의 도로가 많이 혼잡하다. 여러 규제로 인해 개발이 지체되고 있지만, 준공 후 그 잠재적 가치는 상당하다. 교통의 중심지로서 접근성 향상이 기대된다.

최고가 부지가 모여 있는 중구 명동이나 충무로 일대 공시가격이 하락하고 있는 것에 반해 삼성동 GBC 부지는 최근까지 공시가격이 상승세를 이어가고 있는 것을 보면, 그 가치는 점점 더 커질 것으로 예상된다. 강남의 중심지가 삼성동으로 이동할 것이라는 여론에 주목해보아도 좋을 것 같다.

1) 마스터리스

- 개념: 마스터리스(Master Lease)란 특정 임차인 혹은 개발 업체가 건물 전체를 장기로 임차한 후 이를 재 임대하여 관리하는 사업 방식을 의미한다. 또한, 전문 개발업체가 마스터리스를 진행하는 사례가 늘고 있으며 이 경우 해당 업체가 계약 기간 내 전적으로 임차인 유치, 입점 업체 선정, 건물 관리 및 리모델링 등을 진행하여 투자자와 임대 수입을 분배하는 방식으로 운영되고 있다.

- 마스터리스의 성공 사례

① 오피스 - 카카오의 판교 알파돔시티 임차

카카오는 판교 알파돔시티 6-1블록 전체를 임차했다. 카카오는 판교 지역에 분산된 계열사를 해당 건물에 모아 함께 근무할 예정이다. 현재 카카오는 판교 내 H스퀘어, 유스페이스, 투썬월드빌딩, 판교알파돔타워 등을 임대하고 있다. 해당 판교에 근무지를 둔 카카오 계열사로는 카카오, 카카오게임즈, 카카오페이, 카카오뱅크, 카카오모빌리티, 카카오커머스, 카카오페이지, 카카오브레인, 카카오인베스트먼트, 카카오벤처스, 카카오엔터프라이즈가 있다. 카카오는 판교에 흩어진 계열사를 한데 모아 업무 협업 시너지를 높인다는 계획이다.

② 상업 시설 - 앨리웨이 인천, 코엑스몰

à 인천시 남구 도화도시개발사업지구 내에 들어서는 상업시설 '앨리웨이 인천'은 네오밸류(시행사)가 자체 상가 보유분(65%)과 함께 전체 상가 100%(일반분양분 35% 포함)에 대한 통합운영관리를 진행할 예정이다. 네오밸류는 상가 활성화를 위해 일반 분양분을 35%로 최소화하고, 나머지 65%에 대해서는 CGV(15년 임대차계약, 유치 확정), 니어마이비, 밀도, 라이프 스타일 편집샵 등의 자체브랜드를 운영한다. 이를 통해 수분양자는 5년 간 공실리스크 없이 확정 임대료(분양가액의 연 5%)를 받게 된다.

à 코엑스몰에도 마스터리스가 적용됐다. 지난해 10월 신세계프라퍼티는 '스타필드 코엑스몰'과 마스터리스 방식으로 계약을 체결했다. 이후 신세계프라퍼티는 코엑스몰 활성화를 위해 지난 5월 60억원 이상을 투입해 코엑스몰 내 면적 2800㎡, 2개 층 규모의 '별마당도서관'을 오픈했다. 신세계그룹은 코엑스몰을 영동대로 지하개발, 현대차GBC센터, 잠실종합운동장 재개발이 완성됐을 때 글로벌 유통의 중심지로 탈바꿈시킬 계획이다.

③ 임대주택 관리사업 - 충정로 역세권 청년주택

임대주택 관리사업에도 마스터리스가 도입되는 추세다. 롯데자산개발은 지난 5월 원석디앤씨(시행사)와 '충정로 역세권 청년주택' 마스터리스 계약을 체결했다. 충정로 역세권 청년주택은 서울시 서대문구 충정로 일대에 얀면적 3만5000여㎡, 지하 6층~지상 26층, 2개동 규모다. 롯데자산개발은 임대주택 499가구와 상업시설 등을 조성해 직접 운영하게 된다.

④ 물류 창고 - 대신자산운용과 아마존

대신금융그룹 계열 운용사인 대신자산운용이 사모펀드를 조성해 유럽 폴란드 아마존 물류센터를 인수한다. 아마존과 20년간 장기임차(마스터리스) 계약을 체결해 운용할 계획이다. 이번에 투자하는 물류센터는 폴란드 시비에보진 소재의 아마존 풀필먼트 센터로, 올해 8월 준공이 완료될 예정이다. 시비에보진은 독일 국경과 접한 폴란드 서부에 있는 소도시다. 인건비가 낮고(독일의 30% 수준) 물류 수요가 많은 독일과 인접해 있으며, 주변에 주요 국도, 항구, 공항 등이 위치하는 등 교통이 발달해 물류 중심지로 꼽히는 지역이다. 시공사가 물류센터 건설을 완료하면 ‘아마존 풀필먼트 폴란드’가 장기임차(마스터리스)해 운용한 뒤, 운용 수익금을 펀드 투자자들에게 배분하는 구조다.

- 별마당도서관은 리모델링 이후 미로처럼 복잡한 코엑스몰의 나침반 역할을 했다. 별마당도서관은 만남의 장소이자 휴식의 장소로 고객들의 각광을 받기 시작했다. 별마당도서관은 한국을 방문한 해외 관광객들에게도 핫플레이스가 됐다. 지난해 스타필드 코엑스몰의 구매고객을 분석한 결과 해외 소재 카드로 결제한 고객의 비중은 약 4%로, 이를 방문객으로 환산하면 연간 100만여명의 외국인들이 별마당도서관을 방문한 것으로 추정된다. 고객들이 몰리자 코엑스몰의 상권도 살아나기 시작했다. 코엑스몰은 기존 약 7% 정도의 공실이 있었으나 신규 브랜드들의 입점이 이어지며 공실 '0(제로)' 상태를 이어오고 있다. 신세계프라퍼티는 두 돌을 맞은 별마당도서관을 서울 문화의 메카로 만든다는 계획이다. 그동안 명사와 거장들에게만 제공됐던 중심부를 젊은 아티스트의 작품전시 공간으로 새롭게 공개한다. 임영록 신세계프라퍼티 대표는 "열린 공간으로 선보인 별마당도서관이 서울을 대표하는 문화, 예술, 글로벌 공간으로 거듭났다"며 "별마당도서관 2주년을 맞아 강연, 공연 등 다양한 콘텐츠를 준비한 만큼 많은 분들이 방문하셔서 영감을 받을 수 있는 기회가 되길 기대한다"고 말했다.

- 파르나스몰은 코엑스몰 및 현대백화점 무역센터점과 연계해 대규모 상권을 형성하고 있고, 파르나스타워도 강남 테헤란로의 오피스 수요를 배후에 두고 있어서 공실률이 높지 않은 것으로 파악된다. 2020년말 파르나스타워, 파르나스몰, 코엑스호텔 아케이드 등의 공실률은 평균 4% 수준이다. 주력사업인 호텔업 불황으로 전체적인 매출은 감소했지만 오피스와 상업시설을 중심으로 임대수입이 들어오면서 실적 부진을 최소화했다. 2020년 파르나스타워의 영업이익은 279억원으로 전년과 유사한 수준을 유지했다. 다만 호텔의 영업손실이 449억원에 달해 이를 상쇄했다. 그나마 주요 경쟁업체들과 비교해서는 실적 변동 폭이 낮은 편에 속한다. 업계 1, 2위를 다투는 호텔롯데나 호텔신라의 경우 면세사업 등이 대규모 적자를 기록해 큰 폭의 실적 저하를 겪었다. 모두 연환산 매출이 전년 대비 절반 가까이(44~45%) 감소했다. 다만 파르나스호텔은 임대사업 매출 덕분에 파르나스호텔은 호텔사업의 실적변동성을 완화할 수 있었다. EBITDA가 92~99% 가량 줄어드는 동안 파르나스호텔은 76% 줄어드는 데 그치며 손실을 방어했다.

4. 성공적으로 운영되고 있는가

코엑스몰에 별마당도서관이 들어온 이후 (코로나 이전) 공실률이 7%에서 0%로 감소하였다. 코로나19 여파로 20년과 21년에는 침체되어 여러 테넌트가 줄줄이 퇴점하기도 했지만, 최근 신규 업장들로 채워지면서 다시 회복세를 보이고 있다. 전체 코엑스 매출액과 영업이익도 코로나 이전과 비슷하게 회복세를 보이고 있다.

코엑스와 인근 지역에 공유 오피스가 대거 들어서면서 신규 오피스 공급이 타 강남 지역에 비해 많아짐도 확인할 수 있었다. 강남권역은 개발이 가능한 부지가 부족해 오피스 공급은 당분간 한정적이라 오피스 수요는 증가할 것으로 예상된다.

코엑스에 위치한 파르나스호텔에 따르면 파르나스타워와 파르나스몰 등에서 발생한 임대수익은 2019년 773억원, 2020년 777억원, 2021년 805억원을 기록하였다. 코로나를 겪었음에도 불구하고 증가 추세에 있다. 호텔업도 1년 만에 적자에서 탈출하며 빠른 회복세를 보이고 있다.

실제로 임장활동을 통해 코엑스몰 상권을 살펴보고 느낀 점은 다음과 같다. 위드코로나가 시행되면서 외국인 관광객이 크게 늘었고 기업들의 재택근무도 점차 종료되면서 침체된 오피스 상권이 다시 활기를 띈다는 느낌을 받았다

배달의민족을 운영하는 우아한형제들은 삼성동 코엑스몰과 트레이드타워에서 실내 D2D(Door to Door) 로봇배달 서비스를 시작했다. 우아한형제들 김요섭 로봇 배달 서비스실장은 “하루에도 수만 명이 방문하는 코엑스몰과 트레이드타워에서 실내 배달 로봇 서비스를 선보일 수 있게 됐다”라고 밝혔다. 이외에도 다양한 기업들이 코엑스에서 다양한 시험과 투자가 지속되고 있다.

미래 가치 측면에서도 본다면 서울국제교류복합지구의 일원으로 진행되는 삼성동 영동대로 복합개발과 GBC 및 잠실 MICE 산업이 있다. 또한, 광역 대중교통수단인 GTX A, C 노선과 강남 핵심지를 이어주는 위례신사선까지 계획되어있어 코엑스가 주변 도시의 경제력과 중심 상권을 흡수하는 빨대효과까지 기대해볼 수 있다. 코엑스몰을 포함한 삼성동 상권의 발전가능성은 무궁무진하다.